家を建てる時に知っておきたい100のこと＃17

今回は、住宅ローンの金利の種類について書きますね。

マイホームを計画している方は、一体、金利はどのタイプで借入したらいいんだろう？って悩みますよね。

前回の『住宅ローンの選ぶときのポイント』を見て頂いて、ご自身が3つのポイントの内、どれを優先するかとなります。

3つのポイントとは

①資金に余裕があるか

②完済年数を何年に設定するか

③自分のライフプラン設定にマッチするか

まず金利の種類ですが

①全期間固定金利

全期間固定金利は2種類あります。一つは、とにかく完済までずっと同じ金利になるケースと10年一区切りで11年目以降から金利を変更する段階金利があります。段階金利は途中で変更しますが、変更する金利の利率は、借入の当初から設定されています。

この金利のメリットは、将来の金利変動は気にしなくてよくなるので、家計の見通しはつけやすいです。

ある程度、家計としては、計算できるので計画的に早めに返済したい人や、教育資金や老後資金の準備をすることが出来ますね。

②固定金利期間選択型

借入当初からあらかじめ設定した期間は固定金利で、その期間終了後に改めてその時の金利を基準に、変動金利型にするか固定金利型にして期間を設定するかを選ぶタイプの金利です。固定の期間が短いほど金利が安くなる傾向が見られます。但し、期間終了の際、変動金利を選択したら、再度、固定金利の選択をしたいと言っても出来ない金融機関もあるので、借入しようとしている金融機関に確認が必要です。

注意点として、固定期間が終了したあとの変動金利の上限が設定されていないので、金利が大幅に上昇していた場合、金利が高い設定になってしまい、毎月の返済額が増加してしますリスクは考慮しておきましょう。

各金融機関は、当初の固定期間の金利を優遇しているところが多く、金利の安さに選ばれる方も多いと思われますが、目先の金利だけでなく、固定期間終了の金利が上昇していた場合、ちゃんと返済できるかを必ずシュミレーションしてください。

③変動金利型

借入期間中、半年ごとに金利の見直しがあります。返済額については5年毎に見直しがあります。急激な返済額の増加を防ぐために変動幅は従前の返済額の１．２５倍までとしている金融機関も多くあります。

当初より上限金利を設定している金融機関もありますが、金利は少し高めに設定されているケースがみられます。

例えば、急激な金利上昇があり、元利均等返済をされている場合は、半年ごとに金利が見直され、返済額は変わらないが、内訳は利息の割合が高くなります。5年ごとに返済額が見直される場合、

金利が上昇すると利息の割合が増加するので元金が減らないという事態になるケースも。

最悪の場合、利息額が毎月の返済額を超えてしまった場合、「未払い利息」が発生するケースも考えられます。

未払い利息が返済額を超えた場合、元金よりも返済は、利息が優先されますので、元金は減りませんし、未払い利息は当然、未払いなのですから「債務」となります。

返済計画に大きな支障が起きることは間違いありません。

一部の金融機関では、半年ごとの金利見直しの際に返済額も見直しが出来る商品もあります。但し、この商品は金利の変動上限を設定しないこともあり、未払い利息は発生しないのですが、金利上昇のリスクは、大きくなります。

④金利ミックス型

住宅ローンは、金額を分けて借入することが可能ですので、『一部を全期間固定で、残りは、変動で。』など組み合わせて借りることが出来ます。

【　例　】

『全期間固定』＋『固定金利期間選択型』や

『固定期間選択型3年タイプ』＋『固定期間選択型10年タイプ』

※2つのタイプを借入する場合、事務手数料が2件分となります。

但し、組み合わせによっては、金利上昇した場合、結果的に大きく影響を受ける場合もあります。

どの金利タイプを選ぶにしても、やはり、シュミレーションを行い、リスクを考慮しましょう。

人によって価値観や収入は、それぞれ違います。

銀行や住宅販売等の営業マンに相談する前に、

第三者のプロのファイナンシャルプランナー（FP）さんに、

相談されることをおすすめします。