大家さんを悩ませる立ち退きについて（2）
ここでは、立ち退き料について書きます。よく立退料の相場を教えてと質問されます。私は、「立ち退き料には相場はないのです。」と答えます。
立ち退き交渉では入居者の個別の事情をよく聞いて、それぞれの要望に合わせて対策していく必要があります。単に金額の問題だけではありません。立ち退き交渉に失敗し、入居者との関係をこじらせてしまい、どうしても出ていこうとしない入居者１人を残したまま、何年も建て替えることができないというケースも珍しくありません。
入居者は権利を失わないために、住んでいる間は家賃を払い続ける必要があります。といっても１戸分の家賃では、固定資産税など建物の維持管理費用にも足りません。
オーナーさんにとっては深刻な事態で、交渉に失敗すれば、それまで収入を生んでいた大切な資産が現金を食い潰す不良資産に変わってしまいかねません。
お金で解決出来ることは、早期の段階でお金で解決しておくことが必要です。
老朽賃貸住宅のオーナーさんの中には「いずれ取り壊す物件だから」と、更新をしてこなかったことで相場よりかなり安く貸してしまっているケースがあります。
こうしたケースでは入居者から「今より安い家賃で今より良い物件を見つけてくれるんでしたら、立ち退きに協力しますよ」と言われることがあります。
しかし同じ賃料で同等の条件の部屋など見つかるはずがありません。入居者側はその値段で安く借りていることを、もはや自分の権利だと見なしているのです。こうしたトラブルになるのを防ぐ意味でも、建て替えや退去の予定があろうとなかろうと、建物の維持管理はしっかりと行い、更新時に賃料を見直す等、相場の家賃に近づけていかなくてはいけません。
借地借家法のあまりに入居者有利の規定が、老朽化賃貸住宅の円滑な建て替えを妨げているという観点から、2000年に「定期借家法」という新しい法律が施行されました。
「定期借家契約」という、契約で定められた期限が来たら自動的に退去を求められる、新しい契約スタイルが認められたのです。しかし現在の老朽化した賃貸住宅で入居者と定期借家契約を結んでいるケースはほとんどないのが実状です。入居者にはメリットがほとんどありませんので・・・。
入居者が退去するたび、新しく入ってきた入居者との間に定期借家契約を結んでいくという考え方もありますが、全ての入居者が定期借家契約に切り替わるまで待っていたら、建て替えがいつになるかわかりませ ん。
建物の老朽化が進んでいる場合、家賃収入が低下していく一方で修繕費用がかさんできます。ですから建て替えを前提とするなら、やはり立ち退き交渉を行って早期に立ち退きを完了し、建て替え工事にかかるべきでしょう。
立退料に相場はないと言いましたが、経験的な目安はあります。
総賃料の6～10ヵ月の範囲で収まれば、まずは順当といっていいでしょう。ただし立ち退き交渉では早期解決を優先し、必要な費用は惜しまないことがポイントです。ひと月でも早く立ち退きに成功すれば、それだけ建築の開始時期も早まり、収益も早く上がるようになるのです。立ち退き費用や解体費用は安易に考えずに必要経費として事業計画に見込まねばなりません。
住デザインでサポートする場合、すぐにお金の交渉はいたしません。
できれば、入居者の方から自主的に退去いただけるのが、望ましいと考えるからです。
そのお話し合いも、常日頃から家主様が入居者様と良好な関係であれば、スムーズに行えるのです。
その場合は、家主様の負担も大幅に少なることが可能になります。
とにかく、立ち退き交渉は、円満に解決するのが一番なのです。
いざ、立退きの問題に直面したら、住デザインまで、ご相談ください。
過去の豊富な経験に基づきアドバイスをさせていただきます。
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