分譲マンションの修繕積立金の落とし穴
家を建てる時に知っておきたい100のこと＃25
今回は、分譲マンションの修繕積立金の落とし穴について、書きます。
分譲マンションの購入を考えている方は、必見です!
分譲マンションを購入するとき、住宅ローンのシュミレーションの算出で、忘れがちな修繕積立金の上昇リスクの話です。
修繕積立金は、マンションが老朽化した場合に、建替えをしたり、
外壁塗装や屋上防水、サッシ、エレベーターなどの共用部分の取り換えや修繕に充てられるために毎月、徴収されます。
修繕積立金の徴収方法は、大きく3つのタイプに分けられます。
① 長期に亘り、一律に徴収する方法
② 途中で一時金を徴収しながら、5年くらいの周期で、緩やかに
値上げしていく方法
③ 一時金は設定せず、5年くらいの周期で段階的に値上げしながら徴収していく方法
本来なら①の長期的（20年くらいのスパンで）に一律な額で、徴収する方が効率的なのですが、これでは、修繕積立金が高くなり、新築の分譲マンションは、大手デベロッパーとしては、販売しにくくなります。
通常は、②か③の方式が多く採用されています。
あくまでも、分譲マンションの修繕計画は、委託された管理会社計画を策定し、それを入居者で構成された管理組合が運営をしていきます。
なので、販売後は、大手デベロッパーの責任は無くなり、管理組合に、しわ寄せがきます。
最初の修繕積立金の徴収計画は、『管理組合の総会で、決めてください。』と管理組合にボールを投げてしまうのです。
管理組合が委託する管理会社は、大型修繕などの修繕計画を、
最初は20年位で出すようにします。
25年、30年の計画を作成してしまうと負担が大きくなるので、出せないのが実情です。
出してしまうと、販売に影響してしまうからです。
マンションが本格的に修繕をしていかないといけない時期は、
25年後から30年後になります。
その金額や計画を知らされないままに、購入者は、分譲マンションを購入されます。
新築の分譲マンションを購入すると、住宅ローン減税や固定資産税の減免措置などメリットがありますが、3年から5年、10年とメリットを享受できますが、その期間が終了したら、税金の負担が大きくなります。
ちょうどそのころに、修繕積立金を値が上げしないといけない時期がきます。
家を買うまでに、住デザインでは、このブログの中で、住宅ローンのシュミレーション（固定金利？変動金利？）はプロのFPさんに相談しましょう‼ と、呼びかけていますが、その意味を少しはご理解いただけたでしょうか？
でも、マイホーム取得のための不動産購入者は、5年先や10年先は、年収も増えているだろうと楽観視される方が多いものなので、あまり気にされないことが多いのが現状です。
マイホーム計画中で分譲マンションの購入を考えている方は、将来の修繕積立金のことも考慮しましょう。
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