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神戸不動産日記

あこがれの地下室を! 容積緩和が受けられます
2018年11月14日

あこがれの地下室を! 容積緩和が受けられます

家を建てる時に知っておきたい100のこと#49

地下室を設けた家を見かけますが、

ちょっと憧れますよね。

地下室の周りは、

当然、土に囲まれた状態ですので、

遮音性・吸音性に優れています。

外部の音を遮るだけでなく

内部の音を漏らさない

防音効果抜群の空間にもなります。

なので、ピアノなどの楽器の練習は、

いつでも大丈夫。

近所に気を遣わなくてもいいんです。

映画が好きな方なら、

大迫力のホームシアターにも。

ワインが好きな方は、

地下室は暗く温度も一定しているので、

ワインセラーにしたりと、

なんとも夢のある空間が実現するんです。

最近は、お隣の国のミサイル事情から、

核シェルターの需要も増えてきています。

そこで、今回は、

地下室の容積率緩和のお話です。

住宅の地下は、一定の条件のもと

容積率の緩和を受けれますので、

同じ土地敷地面積でも

どうしても建物の広さが欲しい場合は、

地階を作ることにより床面積を増やすことが

出来ます。

1階が異常に低くて、

半分以上が地下になっている「半地下」の家も、

この緩和を受けることが出来ます。

半分地盤面下に埋まった状態を

通称として半地下と呼びますが、

完全な地下でも半地下でも、

建築基準法施行令で定義される条件に

該当さえすれば、「地階」と扱われます。

住宅の地下の容積率緩和の条件

住宅の地下の容積率緩和を受けるためには、その部分が以下の条件を満たすことが必要です。

1. 地階であること
2. 地盤面から地階の天井が1m以下であること
3. 住宅の用途に供されていること

緩和される床面積の上限

容積率緩和を受けられる地階の住宅の床面積の上限は、住宅の延べ面積の1/3となります。

例えば、

全てが住宅の用途で、地上2階、地下1階の各階の床面積が同じなら、地階の床面積は全て容積率から除かれることになります。

あなたの建てる家が、住居専用なら、地下室は、全て容積に含まれないのです!

上記からすると、「地階」は、良いことだらけ

ではないかと思ってしまいますが、

もちろんデメリットもあります。

住宅の地下室のメリット・デメリット

≪メリット≫

① 「土地の有効利用」が最大限に活用できます。
地下室を利用することによって、一般的に今までの1.5倍近くの空間を確保することが出来ます。

2階建てですが、地価の床面積は容積に含まれないとすれば、実質、3階建ての家と同じ床面積になります。

② 遮音性能が高い空間づくりができます。

≪デメリット≫

① 建築費が当然割高になる。
地下室を設置すると当然延べ床面積が増えますし、地下室の場合は施工も、手間がかかりますので、当然、割高になることもあります。

② 湿気がこもりやすい
土に埋まった状態で温度が一定の地下室では、特に夏場に結露しやすいのが特徴です。

夏の湿った空気が入り込むと、外気温より低い地下室では、水蒸気が飽和してしまい、結露しやすくなります。

さらに、地中に埋まっているコンクリートが完全に水分を放出してしまうまでの数年の間は、

この傾向が強く出ます。少なくとも、換気や上質の設備は不可欠になります。

③ ゲリラ豪雨などの災害に警戒が必要

最近は、想定外の規模の大雨や台風の襲来が頻発しています。

地球温暖化の影響で、都心部では今まで台風で床下浸水をしなかったような場所まで

水が浸ることがあります。

半地下、地下室の物件を検討される場合は、必ず市区町村のハザードマップを確認下さい。

ドライエリア等があった場合には、浸水予想水位も確認しましょう。

多少の水位なら、ドライエリアの高さを上げるといった事前対策を検討しましょう。

また、壁に開けられた換気口などは水の浸入を許してしまうためここにも注意が必要です。

他にも容積緩和の事例として

車庫があります。

建物に付属する車庫、駐車場施設などの床面積は、各階床面積の合計の5分の1を限度として、容積率算定上の延床面積から除外することができます。(車庫の容積率緩和を受けるためには、用途が自動車車庫であれば自動的に緩和されることになります。また自動二輪車、自転車置き場も容積率緩和の対象となります。)

いかがでしたか?

夢の地下室ですが、維持するのも、建築するのもコストが掛かってしまいます。

補足として、

コンクリートは、約1年ほどにかけて、コンクリート内の水分を

放出するので、特に新築の場合は、当初の1年間は、要注意です。

地下室は常に換気しなければ「結露」が起き、それが原因のカビの発生につながります。

なので、地下室は、しっかり『断熱材』を張って、室内の温度が急激に

下がらないようにしなければなりません。

地下室のコンクリートの床と壁の接面の部分や壁のひびなどからの漏水の可能性はありますので、地下室の外壁部分の防水工事は、必ず行う必要があります。

しかも、漏水は、完成後、すぐに起きることは少なく、数年の間にじわじわと発生しますので、防水工事は絶対に必要です。

ただ、地下室は、すぐには発生しないことと、埋めてしまうので分かりにくいことから、手抜き工事が多いのも、現実です。

残念ながら、

悪徳業者もおりますので、第三者のチェックをお勧めします。

欠陥住宅はなぜ建てられるのか ③

 

建売住宅 購入前にここだけは見てください‼

 

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家を建てる時の基礎工事までのチェックポイント②水盛遣方

家を建てる時の基礎工事までのチェックポイント③根切り・割栗地業・捨てコンクリート

家を建てる時の基礎工事までのチェックポイント④布基礎・べた基礎

家を建てる時の基礎工事までのチェックポイント⑤床下換気口

 

 

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