建て替えの良いところは、最新の設備を 導入でき、建物自体の耐久性も過去のものよりもずっと高くなっていること、賃料が高くなる為、入居者の質が向上すること。そして何より築年数が0年になるということです。実は、賃貸住宅では築年数は部屋探しをする人が、一番に気にするポイントです。
リノベーションではどんなに建物が美しく変身したとしても、築年数の表示は変えることはできません。年数を経た賃貸住宅を新築に変えることで、賃貸市場での人気が上がります。空室はなくなり賃料も高めに設定することができて、家賃収入アップが見込めるわけです。
建て替えのもう一つの利点として「負のスパイラルを断ち切ることが出来る」ということが挙げられます。老朽化したアパートでは入居者の人気がなくなって空室が増えた り、滞納が起きたりして家賃収入が低下し、キャッシュフローが悪化しているケースが多く見られます。収入が不足しているためメンテナンス費用も捻出できず、そのためますます建物の劣化が進み人気が低下していくという負のスパイラルが発生しているからです。その負のスパイラルを建て替えにより解消出来るのです。
そして、自分の代で賃貸経営を始めたオーナーさんが亡くなった後、賃貸物件を相続した奥さまやお子さんが、先代の管理の不備のために経営に苦労するケースは非常に多いのです。ずさんな管理を行った物件は、次の世代にとっては負の遺産そのもので、残された家族に大変な迷惑をかけることになります。お持ちの賃貸住宅がそうした状態に陥っていたり、陥りかけている場合、思い切ってローンを組んで建て替えることで、悪い循環を断ち切ることが可能です。
建て替えには節税の面での利点もあります。老朽化した賃貸アパートや賃貸マンションは、既に減価償却がほぼ完了しているため、所得からの控除額が少なくなります。これを建て替えることで新たな減価償却費が毎年発生し、納税額を抑えることができます。
また、老朽化した賃貸住宅は、ローンの返済も終わっているケースが多く、相続の際に債務控除によって相続税額を圧縮するという効果も見込めません。こちらも建て直すことで相続税を節税することができます。

しかし、立ち退きにはリスクもあります。
賃貸住宅の建て替えでは、現状の入居者に退去をお願いし、建物を全て空にした上で解体し、新たな賃貸住宅を建築しなければなりません。
立ち退きをする中で、最後の入居者が立ち退きに応じず、居座ってしまうケースも少なくありません。そのため、立ち退きに応じて退去した部屋の賃料収入を減らす結果となることもあります。
立ち退きをする場合は、短期勝負ですので、極力、お金の話にすることをおすすめします。お互いが感情的にならないように慎重に進めましょう。

立ち退き前のアパートです。

住デザインで実際にお手伝いいたしました

賃貸に戸建てを5棟　建替えいたしました。

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