住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は住宅ローン減税とも呼ばれ、住宅ローンを組んでマイホームを購入または増改築した人が、所定の要件を満たしていると受けられる控除です。「所得税から直接差し引ける税額控除というもので、『控除額＝減税額』となるので税負担の軽減に効果的です」

従来の住宅ローン控除額は住宅ローンの年末残高の1％で、控除が受けられる期間は10年間です。ただし控除が適用される年末ローン残高の上限は4,000万円なので控除額は年間で最大40万円。したがって10年間で最大400万円までの減税が受けられる計算になります。「控除額が所得税額を超えてしまった場合には、年13万6,500円を上限に翌年の住民税から差し引けます」

以上は一般の住宅の場合です。省エネ性や耐震性などについて所定の要件を満たした住宅を「認定住宅」といいますが、その場合、控除額の計算の基となる年末ローン残高の上限が5,000万円に増えるので、控除額は年最大50万円、10年間で最大500万円までとなります。

控除期間が10年から13年に延長

消費税率引き上げに伴い、上記の住宅ローン控除の期間が10年から3年延長されて13年間になり、減税効果が増します」（有田さん）。当初10年間の控除額の計算方法は従来と同じですが、11～13年目の控除額は次のいずれか小さい額となります。

• ① 住宅ローンの年末残高（一般住宅4,000万円、認定住宅5,000万円が上限）× 1%
• ② 建物購入価格（一般住宅4,000万円、認定住宅5,000万円が上限）× 2/3%（2%÷3年）

② の計算式はやや複雑な印象です。「住宅で消費税の対象になるのは建物部分（土地は非課税）。10月の消費税率の引き上げ幅は2％（8％→10%）なので、建物にかかる消費税のうちの引き上げ分を住宅ローン控除により3年間で分割して取り戻すというイメージです」

では控除期間の3年延長によりどのぐらい減税額が増えるのか、図表1の例で見ていきましょう。住宅ローンの借入額4,000万円、返済期間35年、金利1%、建物価格2,400万円というケースです。「従来だと10年間の控除による減税額の合計は約345万円。一方、消費増税後の控除による減税額の合計は約393万円となり、差額の約48万円について控除額＝減税額が増える計算になります」。

ただし住宅ローン控除の3年延長の拡充策が適用されるのは、入居時期が2019年10月1日から2020年12月31日までの間に限定されています。「この間に消費税率10%が適用される新築および中古住宅を建築・購入、またはリフォームして入居した人が対象になります。入居時期の要件を満たしていても、注文住宅の建築請負契約などを2019年3月以前に行っていた場合には消費税率が8％となるため、住宅ローン控除は従来のものが適用されます」。

つまり建築請負契約や売買契約などを締結したのが2019年4月以降で、入居時期の条件を満たしていれば拡充策が利用できるということです。「延長期間についても、控除額が所得税額を超えてしまった場合には翌年の住民税から控除できます」。

住宅ローン控除を受けるには

住宅ローン控除の適用を受けるための所定の要件のうち、主なものを押さえておきましょう（図表3）。「注意したいのはマンションの床面積。広告やパンフレットなどに記載されている床面積は壁の中心部から測る壁芯面積です。一方、住宅ローン控除の要件である床面積50平方メートル以上は登記簿上の内法面積（壁の内側の面積）のことを指すので、売買契約などの前に確認しましょう」（有田さん）。

住宅ローン控除を利用するには、入居の翌年に確定申告をする必要があります。サラリーマンなど給与所得者の場合、2年目以降の分は確定申告をせずに年末調整で手続きをすることもできます。

すまい給付金とは

「すまい給付金」は前回、消費税が5％から8％に引き上げられた2014年に、マイホーム購入の負担増を軽減するために創設された制度です。住宅ローン控除は所得税等を軽減する制度なので、収入が低めで所得税等の負担が少ない場合には減税効果があまり得られません。「それを一定の範囲でカバーするのが住まい給付金です」（有田さん）。

現行（消費税率8％の場合）では年収510万円以下（目安額）の人が要件を満たす住宅を購入した場合に、年収と持分割合に応じた給付金が受け取れます。給付金の計算基礎となる給付基礎額が10万～30万円となっており、それに持分割合を乗じて給付額を計算します。

年収775万円まで対象者が広がる

「これが消費税率10%への引き上げとともに拡充されます。対象者の年収は目安として510万円以下から775万円以下まで緩和され、給付額は最大30万円から50万円に引き上げられます」（有田さん）。背景には前述の住宅ローン控除の拡充があると有田さんは言います。「住宅ローン控除の拡充により、一定以上の年収の層でも控除額の全てを所得税等から引き切れないケースが出てくることが考えられます。そのため住まい給付金も拡充されるのです」。

給付額の概要は図表4のとおり。年収700万円で持分割合が100％の人なら「給付基礎額10万円×持分割合100％＝10万円」の給付金が受け取れます。「共働きなどでマイホームが夫婦共有名義の場合、要件を満たしていればそれぞれが給付金を受け取れます」。例えば夫の年収が550万円、妻の年収が400万円で、持分割合が夫60％、妻40%の場合、夫の給付金額は30万円×60%＝18万円、妻の給付金額は50万円×40%＝20万円となり、夫婦で合計で38万円の給付金を受け取れます。

すまい給付金を受け取るには

「すまい給付金の拡充策を受けるには、消費税率10%が適用される住宅を購入し、2021年12月31日までに入居する必要があります。住宅ローン控除と異なり、すまい給付金は50歳以上であれば現金購入の場合も対象となります。現在収入制限はありませんが、消費税率が10％になると収入額の目安が650万円以下となります」（有田さん）。中古住宅の場合、消費税がかからない個人間売買の場合は対象外です。

給付金を受けるには、引き渡しから1年3カ月以内に申請手続を行います。申請は国土交通省の「すまい給付金申請係」に郵送するか、「すまい給付金申請窓口」に出向いて行います。

「ただし、すまい給付金の申請は施工中や売買時等に第三者による検査を受けて一定の品質が確認される必要があり、必要書類を揃えるのにも手間がかかるので、住宅事業者等に代行手続をしてもらうこともできます。住宅事業者等がすまい給付金に精通している必要があるので、給付金の利用を考えるならその旨を事前に業者に確認しましょう」。代行手続の場合、申請者当人が給付金を受け取るのではなく、代行業者が代理受領して住宅購入代金等と相殺するのが一般的です。

住宅取得等資金の贈与税の非課税とは

通常、個人から財産をもらうと贈与税という税金が課されます。ですが、マイホームの購入やリフォームの資金については、父母や祖父母など直系尊属からの贈与であれば一定額まで非課税です。これを「住宅取得等資金の贈与税の非課税」といいます。

消費税率が8％の間の非課税枠は、受贈者（贈与を受ける人）1人につき一般住宅なら最大700万円、省エネ等住宅（＊）なら最大1,200万円です。「通常の贈与（暦年課税）の非課税枠である年110万円を加えることもできるので、一般の住宅なら810万円まで、省エネ等住宅なら1,310万円まで非課税で贈与が受けられることになります」（有田さん）。

＊一定の省エネ等や耐震性などの基準を満たした住宅のこと。

住宅資金贈与の非課税枠が拡大

この非課税枠が、消費税率10%への引き上げとともに拡大されます。「受贈者1人につき一般住宅なら最大2,500万円で暦年贈与の非課税枠も加えると2,610万円、省エネ等住宅なら最大3,000万円で暦年贈与の非課税枠110万円も加えると3,110万円です」（有田さん）。現行と比べると一般住宅、省エネ住宅とも1,800万円とかなり大幅に非課税枠が拡大されます。

「拡大された非課税枠が適用されるのは、消費税率10%が適用される住宅の購入またはリフォームの資金です。具体的には2019年4月1日から2020年3月31日までに購入の売買契約やリフォームの契約をしたものとなります」。

非課税枠は受贈者1人当たりの金額なので、一般住宅の購入資金として父親と祖父から贈与を受ける場合、合計で2,500万円まで（暦年課税の非課税枠も加えると2,610万円まで）なら非課税となります。父親と祖父のそれぞれから2,500万円ずつではないので要注意です。

なお、非課税枠の資金使途はあくまで住宅の購入あるいは増改築の費用。「住宅ローンの借入時にかかる諸費用や住宅ローンの返済、仲介手数料や引っ越し費用などには充てられないことを知っておきましょう。諸費用や引っ越し代等は暦年贈与の非課税枠110万円の範囲なら使う目的を限らず非課税で贈与を受けることが可能です」

住宅資金贈与の非課税枠を利用するには

非課税枠を利用するには贈与者（贈与をする人）、受贈者、住宅について所定の要件を満たす必要があります。図表7はそのうちの主なものです。「贈与者は前述のとおり父母や祖父母など直系尊属であること。配偶者の父母や祖父母からの贈与は非課税の対象外なので注意しましょう」（有田さん）。もちろん、配偶者自身がその父母や祖父母から贈与を受ける場合には非課税枠が利用できます。

住宅の要件は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること、中古住宅の場合は築20年以内（マンションなど耐火建築物の場合は築25年以内）であることなどです。「床面積については住宅ローン控除でも触れたとおり、マンションの場合は要注意です」。

非課税枠の範囲内であっても、住宅資金の贈与を受けたら税務署に贈与税の申告をしなければなりません。「申告期間は贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までです。うっかり申告し忘れると、非課税が認められずに後から贈与税が課されるおそれがあるので、忘れないようにしましょう」。

住宅ローン控除と住宅資金贈与の非課税枠は併用可

住宅ローン控除と住宅取得等資金の贈与の非課税は併用できますが、ルールがあります。「非課税枠の資金使途は住宅購入や増改築なので、税価格や増改築の費用から贈与を受けた金額を差し引いた額を上限として住宅ローン控除が利用できます」（有田さん）。

したがって、
①「物件価格（または増改築費用）−贈与額」が住宅ローンの借入額以上の場合、住宅ローン借入額が住宅ローン控除の対象となり、
②「物件価格（または増改築費用）−贈与額」が住宅ローンの借入額を下回る場合、「物件価格（または増改築費用）−贈与額」が住宅ローン控除の対象となるローン金額となります。

図表8の例で見ていきましょう。3,000万円の住宅を購入するために2,700万円の住宅ローンを組み、500万円の贈与を受けたとしましょう。この場合、物件価格3,000万円から贈与額500万円を差し引いた金額は2,500万円となり、住宅ローン借入額の2,700万円を下回ります。ですから②のケースに該当し、住宅ローン控除の対象となるローンの金額は、2,500万円までとなります。

次世代住宅ポイント制度とは

「次世代住宅ポイント制度とは、消費税率10%で一定の性能を備えた住宅の新築やリフォームをした人に対して、様々な商品等と交換できるポイントを付与する制度です」（有田さん）。新築なら最大35万円相当、リフォームなら最大30万円相当のポイントが発行されます。若者・子育て世帯（＊）が100万円以上（税込み）のリフォームを行う場合には、ポイントの上限が45万ポイントに引き上げられます。

＊若者は2018年12月21日時点で40歳未満。子育て世帯は2018年12月21日時点で18歳未満の子供がいる世帯、または申請時点で18歳未満の子供がいる世帯。

次世代住宅ポイント制度を利用するには

ポイント発行の対象になるのは、一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能などを備えた住宅や、ビルトイン食器洗機や浴室乾燥機など家事負担軽減設備を導入した住宅、あるいはそうした性能や設備を導入するためのリフォームです。

それらについて図表9に挙げた期間中に契約等をした場合にポイントが発行されます。ポイント発行申請期間は6月頃から、商品交換申請は10月頃から始まる予定です。ポイントで交換できる商品は未定ですが公募により選定される予定です。省エネ・環境配慮に優れた商品、防災関連商品、健康関連商品などが中心になります。

ここまで挙げてきた4つの支援策は併用も可能です。ただし支援策1の住宅ローン控除と支援策2～4を併用する場合には、物件価格から2～4で受けた金額を差し引いた範囲で住宅ローン控除を利用することになります（支援策1の住宅ローン控除と3の贈与税の非課税の併用については前述のとおり）。

消費税率10%になるといろいろな支援策があるとはいえ、引き渡しが9月末までなら税率は8％で済みます。そのため8％のうちに駆け込みで購入するのが得か、10％になってから支援策を活用して購入するのが得か、よく考えて購入しましょう。